看一眼新冠疫情，看一眼物流地产（投资篇）

封了那么久，我的工作差不多停了一半。现在每天只能线上或电话和客户聊聊，有时做个选址方案，然后记录“解封后带看”一次。

有时间了就会瞎想，再加上和客户闲聊出来的感受，这次先粗放地看看疫情对物流地产会带来什么影响吧。

本次先写投资角度的，下次还有一篇租赁方面的。

观望还是保持热情？

首先，毋庸置疑的一点是，资本永远都是趋利避害的，永远都是逐利的。所以可以肯定的是，在资本层面，疫情肯定会给之前火热的物流地产投资稍许降降温。

但这种降温和产业类的投资有所不同的是，物流地产一直具有避险的强属性，既是不动产类型的投资项目，而且业务基础又需要物流业态的支撑。那么上海作为国内最重要的综合物流节点城市，既在不动产领域占据了“超一线”城市的重要地位，又在综合物流产业方面牢牢把控住了龙头，其对于物流地产而言，是唯争而不可弃的。

也就是说，可以预见的是，无论是疫情的当下还是本轮疫情结束以后，资本界对于物流地产，或者说对于上海城市圈的物流地产只会有更进一步的动作。而且这种动作是正面积极的。

就目前来看，即使在全球范围内，既要拥有高增长的物流市场基数，又要拥有不动产长期横向稳定的土地市场，这样两者兼而有之的国家或者城市是屈指可数的。

物流地产在某种程度上有别于商业地产投资逻辑的要素也在于此——投资的市场不仅仅需要有庞大且坚实的消费能力，并且该市场在先天港口自然条件、码头和公路等基础设施建设以及专业人才储备方面都需要有深厚的基础。

而且上海凭借一定的积累，同时在金融集中度和本地产业发展上也具备了支撑的能力。

协同效应将会愈发重要

虽然我认为疫情对物流地产在上海的发展不会带来多少负面效应，但是可以预料到的是，此后物流地产的投资导向会进一步产生上下游的协同和联动效应。

也就是说，过去资本一味且单纯的对土地和建设进行投入的局面将会逐渐转变，也必须转变。资本需要同时在不动产和PE端进行协同投入。这里的PE端不是指传统的开发平台，而是说物流的运营企业。

虽然大型资本由于其指向性，几乎很难在同一支基金中兼顾不动产和PE的投资，但是物流地产在发展了多年至今，已经隐隐出现了项目和需求割裂的局面。

地产的投资逻辑使得一线城市在非物流节点区域项目增多，在环一线城市设置的项目过剩。而物流的运营逻辑又要求使用方必须在传统热门区域内寻租，业务的要求使得他们无法外溢到前述区域。

所以我们现在很容易在上海看见这样一种情况，那就是局部区域的租赁需求旺盛，但是很难找到合适的仓库，而周边的区域仓库空置很多，可企业又无法使用。

这是物流地产结构性的缺失。

那么就资本方而言，可能不得不在地产投资之外，进一步寻求物流运营企业的协同合作。以运营需求为项目投资做指向性建议，以及选址上的专业化建议；同时以资本支撑地产配合运营企业在租赁上的需求，增加不动产和业务流动之间的匹配度。

其实有不少投资企业已经在类似的方向上进行了探索，我们也看到了项目落地，但是之后的协同合作似乎成功的很少。受到资本导向性的要求，现在更多的都是运营企业对地产投资的配合，而少有契合双方共同利益的项目产生。

本轮疫情在某种程度上加速了运营需求和项目位置在匹配度上的磨合，同时运营公司之间也快速进行了布局的推进和转变。

那么整合之后，是否有大型的资本愿意进行投入，支持脱颖而出的企业迅速占领市场，将会是非常重要的一步。而被支持的企业又如何在资本进行土地投资中起到协同作用，也是有待印证的有趣的一点。

这次说的比较简短，纯粹是有感而发，毕竟投资研判所要考虑的要素不仅仅如此。

但是无论如何，中国的物流地产投资已经进入到了一个全新的时期，过往多年那种高速迅猛的扩张态势在今后将很难再见。

物流和地产，这两个本身有契合点却又有所相悖的产业，如何在渡过黄金周期后依然可以携手同步，一定会是资本需要重新梳理的。

对于资本而言，如果它的作用和位置依然着重在带领行业扩张方面的话，那么物流地产将会迅速进入“拼刺刀”的态势——用完全趋同化的区位和产品互相竞争，最后只能在价格战的泥潭中越陷越深。而当资本将自身定位为行业助力者或支撑点时，它在上下游推动协同效应的功能就能发挥出来，真正推动现代化物流网络的构建。