看一眼新冠疫情 看一眼物流地产（租赁篇）

地产

看一眼新冠疫情，看一眼物流地产（租赁篇）

LOGISTICS PROPERTY

上次聊了投资，本期来讲租赁。

我主要将租赁分成三个业务方向，冷链、三方物流和城市配送。如果有朋友想聊聊其他的，也可以给我留言。

新冠持续助燃冷链物流

对于冷链物流而言，新冠是一把熊熊大火。

很多人会说疫情会造成进口冷链业务萎缩，而进口冷链的主体是大宗贸易，这样势必会大幅度降低冷链仓库的需求量。但我还是坚持我在另外一篇文章（抢菜难的“物流说”）里的观点——进口冷链在过去、现在和将来，都会是冷库最大的需求方之一。

随着我们对新冠病毒的进一步了解，现在各大口岸已经上线了完备的消杀流程和设施场所，所以在进口的大宗冷链贸易方面，新冠病毒对其的负面影响将会是持续走低的。反而，随着低流动性社会的出现，我们暂时会非常大的依赖于线上的冻品消费。而大多数线上平台企业的冻品还是主要依靠进口冷链的支持，其中尤以牛羊肉为甚。

所以短期内，大宗冷链的进口需求依然会高企。

长期来看，疫情后会有相当一部分消费者会养成这种消费习惯，而留存下来，那么口岸型的大宗冷库将会在将来的一段时间内持续保持长效稳定的租赁需求增长。

另外，我始终坚持认为社区电商是一个必须存在但很难形成多头共存的商业模式，所以那些疫情前已经陷入困境的社区电商企业群体，在结束了这波强势运营后，必定会加速行业内的整合与并购。而整合浪潮之下，也肯定会出现新的公司去填补并购后剩余的部分市场空白。

那么对于仓库而言，现有社区电商租用的项目就会同时出现退租和扩租的情况，或者形容成“换租”更为妥帖。

如果现有的企业作为收购方而一直保持竞争状态，那么整合以后势必会积极扩租以满足更多的市场布局。反之，房东们可能就要面临大规模的退租问题了。

而这几年已经明显出现仓库供不应求的医药物流，受到疫情影响的增持，供需关系会进一步倾斜。

医药仓库受到专业资质和成本投入的影响，一直以来都是仓储业态中较为稀缺的产品，我也在之前的文章中做过专门的分析（因为疫情想到了医药仓库）。

而随着这次疫情中所暴露出来第三方医药物流企业缺失的问题，相信今后无论是在政策层面还是资本层面，都会加强对第三方医药物流企业的开放和投入。但是这种行为肯定不会以降低专业门槛的进入标准为代价。所以在第三方医药物流企业的潜在高增长下，以高标库为基础所改建的合规性医药仓库会成为各大城市主要的新增长领域。

三方物流迎来结构性调整

受到疫情冲击最为明显的是三方物流，特别是外贸方向的三方物流。

此前，在全球主要生产型国家因为疫情而纷纷停止运行的情况下，国内由于管控良好，而再度成为了全球产品生产的中心。

曾经受到出口货量持续下滑影响的各个班轮公司，仿佛一夜回到了鼎盛时期，周周爆舱、运费冲天。正是由于货量暴增但舱位不足的缘故，以上海为首的港口型仓库瞬间被塞的满满当当。临港区域内更是一库难求。

而在这次上海疫情影响下，可以预见的是，此类情况肯定会发生变化。

首先，上海作为全球物流分拨中心或亚太物流分拨中心的地位会被撼动。

疫情在供应链层面所造成的结果必然是全球化向区域化的转变，而上海为期一个月时间的全面封闭也在某种程度上加速了这种转变的发生。以上海作为集散中心的产品会被东南亚分流，哪怕他们的效率成本可能无法和上海媲美，但是至少保证了鸡蛋不会被放在一个篮子里。

所以上海可能不再会成为国际物流的集拼中心，大型跨国企业会缩减仓库面积以降低未知风险。

然后，对于无法“走出去”设立其他物流节点的企业而言，必定会在保留上海作为主要物流中心的前提下，在环沪支线港口设立次节点，或作为备用或作为分流。

其中以“沪太通”功能下的太仓港最为利好。

这种分流会将原本上海独大的物流局面，改变成一主一副搭配多个从属的结构。

最后，当上海完成全球分拨中心向区域物流中心的转变后，之前退出的仓库面积会被区域型物流企业所填补。这些业务会更多注重在亚洲内分拨、国际单线出口或国内沿海捎带等方向。

所以，上海外贸型的三方物流在仓库需求方面会发生结构性调整。这种调整未必会造成仓库面积的大量空置，但是会使上海在供应链的优先级和物流的中心化层面被降低。

说句大白话就是，上海在打造全球航运中心的道路上遇到了阻碍。具体这个阻碍是暂时绊了一跤，还是走进了岔道，亦或是走反了方向，现在还未曾可知。

  城市配送物流企业的纵向一体化战略

因为主要还是看上海，所以暂且把这块归为城市配送。

封闭的生活对线上消费的促进是毋庸置疑的。无论是消费习惯的加深还是受众群体的进一步扩大，线上消费已经拓展到了几乎所有品类。

而这部分消费的线下实现，就必须依托于城市配送的服务。

不管是常规产品的快递服务还是生鲜产品的即时配送，它们对于城市仓库的需求将会继续维持高速增长。

但是受到上海高昂地价的影响，所有的物流地产开发商都会将土地利用最大化，而这种最大化作用下的仓库产品往往会不太适合城市配送企业的使用要求。

另外，再加上上海各区、各镇政府对于经济指标、尤其是税收贡献有着非常强硬的考核标准，以及对入驻企业的业态有非常严格的要求，这就造成了绝大多数城市配送物流企业无法使用大部分高标库作为载体。

这也是现在上海物流地产市场上有趣的现象——需求和供应在体量上是匹配的，但是中间却隔着一层透明玻璃。

所以这部分庞大的增量就不得不转向那些“有关系”、“能搞定”的私人业主或二房东的项目了。

未来，随着这些仓库在合规性和安全性上的问题日益显现，城市配送的租赁方向仍然会转回到合规高标库的道路上来，但是走法肯定会改变。

对于头部的城市配送企业而言，以纵向一体化战略搭配属地化经营的模式会成为主流。

对于物流企业而言，纵向一体化战略是指在物流业务中深入到前向和后向的产业运营中去。比如自建仓库、车队等等。

在现有物流地产开发商的仓库结构无法满足企业需求的情况下，自建仓库是解决供应关系、增加业务壁垒的有效手段。

而对于政府的经济指标要求，企业会逐渐将属地化经营作为解决方式，以自身税收贡献实现在当地正常运作的条件。

所以对于物流地产开发商而言，上海项目逐渐失去城市配送类型企业的租赁体量是显而易见的。无论他们是否会凭借足量的资本进行战略捆绑，基于物流业务本身的逻辑都不会为这部分需求带来多大帮助。

上海作为国内最有物流基因的城市，无疑受到了这次疫情的重创。并且可以想见的是，这个创伤很难在极短的时间内迅速恢复。但是也正是由于上海拥有深厚的物流底蕴，而不至于使得整体情况跌到谷底。

无论供应链是否会从国际化向区域化转变，上海始终会处在链条的关键节点上。即使可能会在几年内失去竞争物流中心的条件，但是上海先天的地理位置和产业支撑都会在最短的时间内使其重新踏上正确的轨道。

而我们这些物流从业者需要做的，就是始终坚定地相信，上海依然会成为整个中国甚至整个世界最重要的物流中心城市。