投遍大半个中国的物流地产，发现核心仍然在长三角

今天还是聊地产。

很多物流地产的投资方都跟我说，在经历很多区域的投资热潮以及潮水褪去以后的忙乱之后，发现最具备投资价值的依然还是长三角区域。那么这次我们就来拆解一下，看看这是什么原因吧。

政府的契约精神

应该说无论在世界哪个国家做生意，营商环境是必定要首先考虑的因素。而我在这里说的营商环境，最主要是集中在政企关系上。

物流地产项目，其实是一门三方业务。政府将土地出让给资方，资方加工成仓库产品后出租给使用方，而使用方再通过自身的运营在社会贡献层面给予政府回报。所以从这个角度来看，政企关系是决定了一切上层建筑的底层基础。

而细化到业务中，这里的政企关系，我认为更多的是指政府对产业的合理规划以及对企业的契约精神。

一直以来，土地财政是各地政府主要的收入来源，而介于物流项目的相对低税收，物流地产对于一些区域而言都是“一杆子”买卖。所以部分区域的政府会采用窗口期的形式，一次性批复一些用于物流项目的土地。

但我认为，这属于缺乏合理规划、对行业和企业不够重视的表现。因为半集中的引资方式势必会造成短时间内巨大供应量的出现，从而导致恶性的市场竞争。与其说是鼓励行业发展，不如说是变相扼杀。

而长三角区域因为一直对物流项目的落地较为慎重，所以很少会出现某个片区集中供应的情况。虽然对于投资方而言，这里获取土地的难度很大，表面上是政府不重视物流项目，但实质上却是以此维持了市场供需的相对平衡，是对这个行业健康发展的协助。

另外，很重要的一点就是契约精神，这也是很多地方被企业诟病最多的一点——所谓的“投资不过山海关”。物流地产先天就是偏保守型的重资产投资项目，所以资方更多的是希望在先期和政府洽谈时双方将“丑话”讲明，能则留不能则去。最忌讳的就是“关门打狗”。

优质的产业基础

这个问题其实是最直观的。

物流地产虽然是一个资本化业务，但是它的每个环节都离不开实体业务的支撑——也就是租户的保障。

物流地产的产品是现代化高标准仓库，它的成本高于旧式仓库，所以租金也高。那么相对的，租户的“消费观念”也就需要与之契合。

这对于租户而言其实也是一种考验，因为只有仓库条件优化带来的成本节省能够大于租金的提升，才会让他们有意愿去使用高标仓。而能够达成这个条件的租户，势必内部有着进行现代供应链规划的能力，而非只是进行粗放式的仓库运作。这进一步要求了物流条件的优劣，在租户的整体业务中占据了较为重要的地位。而往往这些业务都是来自已经非常成熟、具有广泛市场、或者是一些高精尖产业的终端客户。

长三角正是具备此类产业基础的区域，同时这些广泛的基础也在继续不停吸纳着更多上下游企业的进入。这是一个不断增大的“蓄水池”。这个“蓄水池”有着充足的水量，为区域内的仓库提供源源不断去化的能力。

  消费能力与结构

和产业基础一样，区域内的消费能力也是物流地产参考的主要因素之一。

高标准仓库主要的租户中，电商物流占据了35%-40%左右，并且仍在不断增加。而电商物流的货量全部都是来自于在线消费，所以目标城市人群的在线消费能力如何，直接影响到了这里的投资价值。

另外一点就是消费产品的比例。这里的消费者是购买生活必需品的比重更大，还是提升生活质量的产品购买更多，这也决定了此地建设高标库是否可以替代掉原有的旧式仓库。没想到恩格尔系数竟然在物流地产的投资逻辑中应用上了。

长三角在这个方面就无需过多赘述了。自古以来江南一直都是民生富庶之地，并且这里的消费者对于线上消费和生活品质的提升都有着自己的追求，无论年龄结构。

   地理决定运输

有一点必须强调，仓库无论是高标准的还是旧式的，本质上它们都是物流运输中的一个环节。所以运输条件如何，也在某种程度上决定了仓库位置该如何设置。而决定运输条件的最大因素就是地理环境了。

应该说长三角的地理是非常适合物流业务的，尤其是水运（海运），而水运（海运）又占据了世界货物运输70%以上的体量。

首先在最东边有上海和宁波两个非常重要的集装箱港口，这两个港口的吞吐量以及货物种类可以作为仓储业务的重要支撑；

其次，长江的水水联运打通了长三角的内陆城市群，使得原本可能需要通过陆路运输和空运才能发往各地的货物（尤其是进出口货物）可以借助水运节省大量的运输成本。而运输成本的可控，既帮助了产业的发展，又盘活了物流业务的延伸。

然后是公路网。这里的公路网并不是指长三角的公路有多密集、有多发达，而是合理性。长三角是一个水系较为发达的区域，但水系发达于公路运输而言往往是一个弊病。也就是水多势必桥多，而桥多限重的制约就多。幸运的是，长三角众多的水系中以湖和江为主，这部分的跨湖、跨江大桥的承载能力是完全可以满足货车通行的，而小型的河流对主要交通影响非常小。

   大笨马的观点

综合来看，长三角能够汇聚各类主流资本关注并不是偶然的，也不是一朝一夕可以达成的。物流的本质是货物的流动，而仓库在其中看似是停滞了这种流动，但实际却应该是起到加速流动的中转站的功能。这么来看的话，这个中转站设置的区域就显得异常关键了。

这并不意味着长三角就是寸土寸金，但对于需要兼顾动态物流和静态地产的仓库而言，这里对于投资的容错空间似乎更为友善。虽然物流地产发展到今天，它的投资回报程度已经不能和之前相提并论了。但就长远来看，长三角的持续增长空间也许更适合作为“价值投资”来对待吧。

同时，我们也希望其他区域可以找到维持其热度的方式和方法。比如如今火热的大湾区，希望可以如同长三角一样，一直将“温度”保持下去，不要成为瞬时的火花。